樓市一直是人們必不可少的談?wù)撛掝}之一。買不買房？這個爭議始終伴隨著千千萬萬的家庭！
今天小編就和大家算筆賬，買房或者不買房，10年后財富差別有多大？
第一種人：買房
假設(shè)在一個二、三線城市，房屋總價為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。
那么十年的月供總計為1963*12*10 ≈23.6萬。
第二種人：租房
租這套房子的話：按國內(nèi)住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。
由于國家統(tǒng)計局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
則租房人：
A、10年房租總計：
15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬；
B、省下首付20萬，存銀行按年回報率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算
20*1.05^10 ≈ 32.6萬；
C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約31萬；
D、省下的一次性還貸的錢為20萬。
現(xiàn)在有三個假設(shè)
假設(shè)1
未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬。
那么買房的人財富為89.5萬。
租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬
假設(shè)2
未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。
買房人財富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌。
租房人勝出。
單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的。
可能有些人預(yù)期10年后房價還不如今天，或者漲幅低于26%，但因為中國人買房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會買房，不會在乎房價漲跌。
最后，買不買房，每個人心里都有了自己的答案。
銀行在為借款人計算房貸還款額的時候，一般是按月計息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。
目前，銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息，就是每個月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。
另外還有一種說法，說“等額本金”還款方式比“等額本息”還款方式劃算。這種提法也存在理解的誤區(qū)。假設(shè)借款人選擇“等額本金”還款方式，總借款100萬元，分100個月平均還本金，則每月要還本金1萬元。第1個月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù)；到了下個月，還本金還是1萬元，再加上（100-1）=99萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù)。顯然，下個月的利息少于本月（本金變少），所以總還款額也少于本月。這樣一來，以后每個月總還款金額越來越少，最后還清。
的確，在“等額本金”還款方式下，由于前期歸還的本金比較多，所以相對于“等額本息”還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一些。不過采用這種方式是不是劃得來，卻需要好好分析。
一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對于“等額本息”而言，本金會提前歸還。此時，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會兒。
當(dāng)然，上面的算法只是一個泛泛而談的算法，畢竟，每個人所生活的城市和潛力是不一樣的，所以該不該買，想不想買都得根據(jù)自己的情況量力而為地進(jìn)行分析。
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